Spațiul urban, prin concentrarea populației pe suprafețe cât mai mici, determină o conviețuire strânsă cu vecinii și vecinătătile. Intimitatea incintei se poate pierde atât prin schimbarea regimului de înălțime de la un PUZ la altul, cât și prin dezordinea amplasări construcțiilor în funcție de propriile dorințe.
O educare în masă pentru crearea unui spațiu urban unitar este imposibilă și utopică, însă primăriile localitaților pot impune prin regulamente mai stricte modalitatea de construire. Aici intervine totuși o mare problemă. Direcția de dezvoltare urbană din perioada comunistă a distrus atât aspectul orașelor actuale cât și școala de arhitectură. Putem presupune ca pe la începutul anilor 2000 am fi putut avea arhitecți urbaniști capabili să pornească o nouă urbanizare modernă a Romaniei. Cum dezvoltarea urbană este strict legată de politic acest lucru nu s-a putut întampla atunci cum nu se poate întampla nici acum.
Parteneriatul public-privat există pe hârtie însă în realitate lipsește cu desăvârșire. Normal și corect ar fi fost ca primăriile să se implice activ în redactarea PUG –urilor si a PUZ-urilor pentru reglementarea unitară a zonelor, nu pe bucăti și haotic. În urma aprobării proiectelor rezidențiale, statul ar fi trebuit să pună la dispozitie infrastructura si utilitățile necesare dezvoltări acelei zone, iar apoi să se demareze construcția cartierelor de locuit. Cum această lipsă de implicare este vizibilă pretutindeni se pot observa anumite dereglari în urbanism și construcții.
CARTIERELE REZIDENTIALE si STRAZILE NOI
Pentru proiectarea unui nou cartier de locuințe sau pentru o nouă parcelare cu crearea unor străzi, se cedează în mod obligatoriu primariei terenul aferent străzii. În cazul unor cartiere cu câteva accese către un drum public, străzile pot rămâne în proprietate privată, însă aceste cartiere sunt reglementate clar de o echipă de arhitecți și urbaniști care proiectează întreg ansamblul rezidențial.
Cazurile cele mai frecvente sunt atunci când o persoană vinde o suprafață mai mare de teren și se apucă să parceleze după bunul plac. Străzile propuse de proprietar, de lățime 4-5m, sunt insuficient dimensionate pentru trafic. Pentru reglementarea urbanistică a straăzii și a parcelelor se întocmește un PUZ prin care strada se lățește la 9 -10m. Prin această lărgire proprietarii pierd cate 2m din adâncimea terenului pe fiecare parte a străzi.
Astfel, proprietarul terenului inițial, împreună cu noii proprietari ai parcelelor sunt obligați să cedeze gratuit acest teren pentru crearea străzilor. De ce gratuit? Unde este acel parteneriat public –privat!
Evident că este nevoie de străzi și de noi dezvoltări urbane, însă dacă proprietari cedează gratuit acest teren pentru circulație nu ar fi normal ca primăriile măcar să introducă rețelele utilitare și să le asfalteze! Unele primări redacteză cu nonșalanță certificate de urbanism în care menționează fără jenă “conf. PUG-ului este necesară retragerea cu 2m a gardului, în caz contrar NU se va emite autorizația de construire pentru obiectivul propus” sau “Utilitățile se vor realiza din surse proprii, primăria orașului nedispunând de fonduri necesare pentru realizare”.
Dacă primaria și consiliul județean sunt de acord cu mărirea intravilanului unor orașe sau comune prin apariția acestor noi cartiere sau străzi atunci nu ar fi normal să se acorde și niște fonduri pentru aceste dezvoltări! Pervesitatea acestei situați este că deși se fac dezvoltări haotice cu bună știință, creșterea numărului de locuitori pentru un oraș sau comună prin aceste “dezvotări urbane”, permit primariilor invocarea un buget mai mare pentru dezvoltarea localități deoarece a crescut populația.
ÎNSORIREA
Conform unui ordin al Ministerului Sănătații, camerele de locuit trebuie să aibă o însorire minimă de o oră și jumătate la solistițiul de iarnă. Tot în acest ordin apare și precizarea că distanța între clădiri trebuie sa fie mai mare sau cel puțin egală cu înălțimea clădirii celei mai înalte. De aici apare precizarea în unele certificate de urbanism că distanța pâna la proprietate să fie H/2 din înăltime, vecinul având, teoretic, aceeași reglementare.
Stiind aceste precizări s-ar putea spune că primăriile trebuie să introducaă obligatoriu aceste reglemetări privind însorirea. Exista studii de însorire prin care se poate determina influența unei clădiri asupra vecinătăților, însă aceste studii sunt întocmite de puțini urbaniști și drept urmare nu au caracter obligatoriu. Mai mult decât atât, echipa de urbaniști din primării trebuie să fie pregătiți pentru a putea verfica realitatea acestor studii de însorire.
Repercursiunea acestei defecțiuni constă în faptul că foarte puține certificate de urbanism cer acest studiu de însorire, însa tacit, la aprobarea unor investiții mari, serviciul de urbanism îi cere verbal investitorului să întocmească acest studiu.
Pentru a disipa responsabiitatea sau a arunca vina în curtea vecinului, în anumite certificate de urbanism se cere avizul Ministerului Sanatati, cu relaxarea că dacă ei au dat ordinul acesta, tot ei să îl avizeze. Documentatia avizului Ministerului Sănătătii nu conține însă acest studiu de însorire, fapt dubios de înțeles că un personal calificat emite un aviz de amplasament emis de la Ministerul Sănătăti care tratează o chestiune doar din directive, fără să verifice. Oricum ar fi este improbabil ca personalul ce emite acest aviz să poată întelege și verfica un studiu de însorire tehnic, studiu complex și greu de realizat chiar de arhitecți.
Astfel, acest aspect al însoriri există, însă lipsește cu desăvârșire pentru că nu poate fi implementat și verficat de urbaniștii de la primărie sau de angajați din biroul de avizare al Ministerului Sănătății.
GARDUL VECINULUI
Din cunostintele noastre minime stim ca atunci cand vrem sa facem gardul comun cu vecinul trebuie sa il consultam in prealabil pentru a gasi o solutie comuna privind costurile, aspectul si materialele utilizate. De asemenea stim ca fundatia cat si gardul trebuie sa fie perfect axat pe axul gardului astfel fiecare sa aiba jumatate de fundatie pe terenul sau. Aceste intelegeri de buna-credinta sunt insa verbale si nu au rol juridic. Din acesta cauza, mai nou, in unele certificate de urbanism se cere acordul vecinului pentru a construi gardul sau daca nu se obtine, fundatia va fi integral pe terenul celui care a cerut autorizatia de construire, astfel aparand legalizarea de rea credinta cu acordul primariei.
Cazurile mai hilare fiind acelea cand vecinul, mai cu tupeu, isi face si el un gard “mai frumos” si limita de proprietate are doua garduri si doua fundatii separate.
ACCESIUNEA
O situație mai delicată apare când unele construcții, case mici în mare parte, nu au autorizație de construire și au fost executate după propriile dorințe, nerespactând nici o reglementare. Multe sunt construite cu peste 10 ani în urmă și intrarea în legalitate este aproape imposibilă. Nu se pot întocmi documentațiile pentru obținerea autorizației de construire pentru că imobilul nu respectă reglemetările minime de ocupare a terenului, distanțe între vecini și structura de rezistență.
În această situație sunt multe construcții ce nu pot fi intabulate, iar demolarea lor nu aduce nici o bucurie locatarilor și nici primăriei, în mare parte aceste construcții fiind modeste. Pentru aceste construcții poate exista o altă soluție juridică și anume accesiunea.
Accesiunea este un mod de dobândire a dreptului de proprietate asupra construcțiilor de către proprietarul terenului pe care acestea sunt edificate, drept care se constată numai de către instanța de judecată. Acest procedeu juridic se aplică doar pentru construcțiile edificate dupa anul 2001, construcții făra autorizație de construire.
Acțiunea se formulează în contradictoriu cu fostul proprietar al terenului. În prealabil, în baza a două declarații notariale pe proprie răspundere, construcția se înregistrează la fisc și se plătesc impozitele aferente pentru ultimii 5 ani anteriori. În dovedirea cererii trebuie depuse la instanță câteva facturi și chitanțe privind materialele utilizate, chitanțe datând din perioada edificării, martori, expertiza construcției și declarația fiscală. Durata aproximativă a procesului este de cca. un an iar costurile sunt accesibile.
Autor: Oprea Adrian și Av. Zgripcea Mihaela 07.03.2015