Piața rezidențială actuală are încă multe dezechilibre datorate atât factorilor economici, dar și a unor principii si aspecte identitare moștenite din perioada comunistă. Construcțiile de locuințe la noi în țară a fost întotdeauna o acțiune de inerție, răspuns la o situație economică precară. În perioada comunistă industria construcțiilor rezidențiale fiind condusă centralizat, trebuia să te mulțumești cu apartamentul dat de stat și să fi recunoscator și umil, indiferent de unitatea locativă primită. Perioada 1990 - 2000 a fost o perioadă tranzitorie destul de confuză din punct de vedere legislativ, decentralizarea pieței construcțiilor fiind foarte greoaie. Pentru următoarea perioadă de dezvoltare 2004 – 2009, datorită accesibilității creditelor nevoia de locuințe noi s-a simțit destul de acut, însa marea parte a fondului construit fiind vechi, construcțiile noi nu au putut echilbra cererea existentă. Astfel, dorința de a avea o proprietate i-a îndreptat din inerție pe unii spre blocurile vechi comuniste, iar o mică parte curajoasă a pornit într-o luptă crâncenă pentru a-și construi o casă nouă.
TRECUTUL APROPIAT
În urmă cu 90 de ani raportul demografic oraș/sat era de cca. 20% populație urbană și 80% populație rurală, situație destul de înapoiată față de restul Europei. Criza economică ce a urmat cât și cel de-al doilea razbăi mondial înrăutatățește și mai mult situația. Perioada interbelică ne găsește cu doar 60% dintre locuitori care știau să citeasca, iar cca. 85% dintre aceștia nu aveau decât patru clase. Cu aceste dezechilbre sociale s-a început marea dezvoltare și “urbanizare” a Romaniei la venirea comuniștilor.
De remarcat faptul ca principiul egalitatii staliniste insemna ca in noile politici de dezvoltare urbana erau la fel egali atat specilistii scoliti, dar mai ales cei cu putina carte care executau ordinele mai sarguincios si fara intrebari.
Trecand sumar peste aspectul inaltator al macaralelor ce rad in soare si al cincinalului in patru ani si jumatate, ajungem in pragul caderii comunismului cu un fond construit asa de mare incat nici o dezvoltare precedenta nu a reusit. In fapt toate domniile si toate stapanirile anterioare cumulate nu pot egala marea dezvoltare dezechilibrata infaptuita de Ceausescu. In cateva decenii ne-am trezit cu cartierele de blocuiri tip dormitor si colosi industriali langa ferestrele noastre, sau chiar in mijlocul oraselor. In 1980 se construiau 100 000 de locuinte cu 800 000 de muncitori. Nu este de mirare ca dupa 1989 toti romanii erau “priceputi” in constructii.
Sub acestă teroare urbană, statutul de proprietate strămoșească al țăranului și orășeanului devin defecte majore în propaganda de dezvoltară comunistă. Dezrădacinarea devine treptat o practică obligatorie, bine calculată, sterilă emoțional, lipsită de analiză si pornită înverșunare. Urbanizarea forțată prin strămutare duce la o pătură socială pestriță și segregată în funcție de poziția ocupată în partid. Astfel, sentimentul tipic românesc de nesiguranță economică, politică și lipsa unei perspective de trai decent în pragul pensiei au dus la nevoia de proprietate. Efortul mare al fiecaruia de a-și câștiga un apartament de la stat pe vremea comunismului a dus mai încolo la încăpățânarea de a ține de preț, pe bună dreptate, în competiția capitalistă de dupa anii ‘90.
În Romania 98% din locuitori sunt proprietari, însă marea majoritate de cca. 58% trăiesc în conviețuire cu mai mulți membri. Volumul mare de apartamente ce vor intra în proprietatea privată după 1990 vor duce la dezechilibrele ulterioare privind prețurile de tranzacționare.
PREVIZIUNI IMOBILIARE – VIITORUL APROPIAT
Cu toate că s-a construit masiv înainte de 1989, numarul necesar de locuințe nu este satisfăcut în prezent. Mica perioadă de dezvoltare rapidă a sectorului rezidențial (2004 – 2009) nu a reușit nici pe departe sa echilibreze nevoia de spații locative noi. Se presupune că un necesar de min. 100 000 de locuințe noi/an poate echilibra situația din piața rezidențială. Înainte de declanșarea crizei imobiliare se emiteau cca. 3 autorizații de construire la mia de locuitori, iar acum se emit 1,6 autorizatii la mia de locuitori. Media europeană este de cca. 5 autorizații de construire la mia de locuitori.
Un aspect important în dezvoltarea imobiliară este creditarea, însă o analiză succintă ne arată o situație descurajatoare și în această zonă. Creditele contractate de persoanele fizice nu reprezintă decât cca. 30% din populația activă, iar din acestea doar cca. 18% sunt destinate bunurilor imobiliare reprezentate de case, apartamente și terenuri. Marea parte din credite de 48% s-a dus pe bunuri de folosință îndelungată reprezentată de electrocasnice, pe renovări cca. 37% și pe automobile cca.18%. În vest proporțiile sunt inversate, astfel că marea parte a creditelor s-a îndreptat spre imobiliare.
Aceasta scurta analiză ne arată că încă suferim de angoasele traiului greu din perioada comunistă și că nu avem o minimă “cultură” privind creditarea, acea educație financiară de bază.
O piață imobiliară sănatoasă va exista atunci când salariul mediu pe economie va fi echivalent cu metrul pătrat construit, însă această situație momentan este departe de noi. Criza actuală este un duș rece bine venit pentru toți care visau că pot deveni investitori imobiliari dacă vând cele câteva hectare ale bunicilor pentru niște blocuri grăbit implementate.
PREVIZIUNI IMOBILIARE 2013 – 2025
- În anul 2009 s-a simțit declinul dramatic al implemetării proiectelor în construcții, astfel că perioada 2010 - 2012 a fost nefastă pentru firmele de construcții.
- Creditarea în imobiliare se va relansa timid de la începutul anului 2015, un fapt declanșator fiind si clarificarea politică a alegerilor prezidențiale de la sfârsitul anului 2014.
- Indicele imobiliar pentru perioada 2015-2019 va face o distincție clară între construcțiile vechi și construcțiile noi, prețurile crescând mai vertiginos pe sectorul construcțiilor noi. Singura asemănare va fi doar în zonele centrale unde în fapt prețul este influențat mai mult de locație decât de clădire.
- În perioada 2019 – 2025 se vor implementa programe de dezvoltare a locuințelor cu energii regenerabile, ponderea construcțiilor noi scăzând ușor.
SFATURI IMOBILIARE
- Cel mai bun moment de achiziție al unei locuințe va fi în vara anului 2014. După alegerile prezidențiale se vor clarifica condițiile privind investițiile străine, iar la începutul anului 2015 vor apărea primele creșteri imobiliare semnificative.
- Achiziția unor apartamente în construcțiile noi, bine executate, reprezintă cea mai bună variantă pentru urmatoarea perioadă.
- Atenția concentrată asupra apariției și dezvoltării unor investiții majore sigure va mări valoarea unei cladiri din acea zona. În multe orașe există zone industriale ce vor fi dezafectate în următorii ani, iar aceste zone vor fi destinate comerțului și dezvoltărilor rezidențiale. Planurile generale de dezvoltare urbană va crea niște magistrale de circulație căutate, fapt important pentru zonele limitrofe.
Autor: Oprea Adrian 24.07.2014