Articolul de față își propune să lămurească cât mai obiectiv o suită de întrebări frecvente din partea de avizare, proiectare și execuție a caselor. Teama beneficiarilor în alegerea unui arhitect pentru conceperea proiectului cât și neliniștea lor în începerea lucrărilor de execuție, alegerea unui constructor serios și altele reprezintă punctul de plecare pentru dispersarea acestor temeri. Legislația greoaie, birocrația și comunicarea deficitară cu autoritățile avizatoare demoralizează și debusolează beneficiarul încât acesta ajunge să nu mai aibă încredere nici în proiectant nici în autorități. Cu speranța că voi rămâne detașat față de întrebarile propuse, situația se prezintă astfel:
ÎNTREBĂRI DIN AVIZARE și AUTORIZARE
POT CONSTRUI CU CERTIFICATUL DE URBANISM?
Certificatul de urbanism este un act administrativ în care se precizează reglementările, restricțiile și retragerile construcției propuse. Acesta reprezintă prima fază în lungul și anevoiosul drum de a obține autorizația de construire.
În concluzie NU se poate construi cu certificatul de urbanism, acest lucru find scris lizibil și mare pe a doua pagina a acestuia "CERTIFICATUL DE URBANISM NU ȚINE LOC DE AUTORIZAȚIE DE CONSTRUIRE ȘI NU CONFERĂ DREPTUL DE A EXECUTA LUCRĂRI DE CONSTRUCȚII". Certificatul de urbanism este valabil 12luni, iar acesta se poate prelungi încă 12luni.
Atentie! Pentru prelungirea certificatului trebuie să mergeți obligatoriu pentru prelungire înaintea expirări celor 12 luni.
POATE OBTINE BENEFICIARUL CERTIFICATUL DE URBANISM?
Certificatul de urbanism poate fi obținut și de către beneficiar, însă nu este recomandat și frecvent din această cauză apar probleme. Până la depunerea dosarului pentru obținerea certificatului, beneficiarul trebuie să aibă câteva discuții cu arhitectul pentru a delimita clar suprafața construită, regimul de înălțime, retragerile cât și poziționarea casei în funcție de punctele cardinale. De recomandat este să aveți deja niște planuri aprobate de principiu pentru a ști exact ce construiți. În multe cazuri aceste aspecte sunt lăsate în ceață, iar certificatul de urbanism este emis defectuos. Certificatul de urbanism emis NU MAI POATE FI SCHIMBAT SAU CORECTAT.
Expemple: Beneficiarul cere locuință P+1E, iar ulterior se razgandeste și vrea și subsol.
Se cere în certifcat locuință, însă se omite garajul, împrejmuirea, bazinul vidanjabil și racordarea la utilități.
Nu se schițează zona construibilă pe planul de situație, iar primăria propune retragerile maxime.
Exemplele defavorabile pot continua însă concluzia este să apelați la un arhitect înainte de a depune dosarul. Proiectantul face în fapt dosarul pentru obținerea certificatului de urbanism. Aceasta conține un memoriul tehnic explicativ în care se explică amănunțit ce se dorește, cât și cele două planuri anexă la certificat, anexe cu perimetrul viitoarei construcți clar figurat.
MĂ POT RACORDA LA UTILITĂȚI CU AVIZELE CERUTE ÎN CERTIFICATUL DE URBANISM?
Avizele cerute în certificatul de urbanism sunt avize de principiu, acest lucru însemnând că fiecare distribuitor de utilități verifică și confirmă că pe acel teren nu trece nici o rețea sau țeavă, iar acesta este teren construibil. Sunt situații în care pe unele terenuri sunt stâlpi de înaltă sau joasă tensiune, iar Electrica poate da retragere față de aceste lini(15m-20m). În alte cazuri pot trece magistrale naționale( Transgaz, Petrotrans, etc.). După obținerea autorizației de construire se vor face documentații speciale de racordare, documentații întocmite de firme agremntate de electrica, distrigaz sau orice alt distribuitor de utilități.
POT CONSTRUI FĂRA CADASTRU?
Nu se poate construi fără cadastru. Pentru obținerea certificatului de urbanism, act premergător autorizației de construire, se cere cadastrul obligatoriu.
Atenție! Atunci când vă faceți cadastrul rugați-l insistent pe cadastrist să vă pună pe planul de situație și tabelul cu punctele cadastrale cu coordonatele aferente. Acest lucru vă va ajuta mult în întomirea documetațiilor, în avizare, proiectare și execuție. Tot în această fază, contracost, rugați-l pe cadastrist să vă dea și procesul verbal de pichetare al terenului deoarece acesta va fi cerut la primarie pentru obținerea autorizației de construire.
CARE SUNT PAȘI NECESARI OBȚINERI UNEI AUTORIZAȚII DE CONSTRUIRE?
1. Consultarea cu un arhitect pentru definirea temei de proiectare și întocmirea dosarului necesar pentru obținerea certificatului de urbanism - 3 zile până la 2-3 luni
2. Emiterea certificatului de urbanism - o lună
3. Emiterea avizelor, documentațiilor și legalizărilor cerute în certificatul de urbanism - o luna
4. Depunerea proiectului, avizelor, documetațiilor și legalizărilor cerute pentru obținerea autorizației de construire - o luna
Acestea sunt termenele maxime date de avizatori. În provincie lucrurile se mișcă mai repede, însă mai devreme de 3 luni nu prea se poate obtine o autorizatie de construire.
CINE OBȚINE AUTORIZAȚIA DE CONSTRUIRE?
Autorizația de construire se obține de către titularul certificatului de urbanism. Se poate face o împuternicire notarială prin care se poate delega o alta personă sau proiectantul. Pentru întocmirea avizelor în vederea obțineri autorizației de construire se va ocupa proiectantul, deasemenea este bine ca proiectantul să-l îndrume pe beneficiar pentru
obținerea tuturor actelor necesare întocmiri dosarului final în vererea obținerii autorizației.
CARE ESTE VALABILITATEA UNEI AUTORIZAȚII DE CONSTRUIRE?
Valabilitatea autorizației de construire începe o dată cu declararea începerii lucrărilor la Inspectoratul de Stat în Construcții. Termenul obligatoriu dat în autorizație pentru declararea începeri lucrărilor este de 12 luni.
Autorizația de construire este valabilă 12luni + 12 luni prelungire. Astfel avem o perioadă maximă de 3 ani în care să construim.
ÎN CÂT TIMP SE OBȚINE AUTORIZAȚIA DE CONSTRUIRE?
Pentru mediul rural un minm de două luni, iar pentru mediul urban în funcție de cerințele fiecărei primări de la 3 - 6 luni. Pentru București situația poate fi mai complexă, în sensul că se poate ajunge și la 10-24 luni de la depunerea pentru obținerea certificatului de urbanism până la eliberarea autorizației de construire.
SE POATE CONSTRUI PE UN TEREN IPOTECAT?
Da, se poate construi pe teren ipotecat. În certificatul de urbanism primăria cere acordul bănci atunci când terenul este ipotecat. În general băncile dau acordul făra prea multe comentarii, însă vă întreabă ce vreți să construiți acolo și chiar se interesează de proiect. Din punctul de vedere al bănci dacă o casă este funcțională, are un design simplu, are proiect de execuție, atunci acea investiție este viabilă, iar valoarea terenului crește. Banca vă va cere o copie din proiect și un deviz estimativ al investiției, deasemenea unele bănci impun ca și construcția să fie executată de către firme de specialitate, adică nu în regie proprie.
CE ESTE UN CONTRACT DE SUPERFICIE?
Contractul de superficie înseamnă transferul tuturor sarcinilor, servituțiilor și obligațiilor unei alte persoane pe o perioadă de timp limitat(3-5ani). Proprietatea rămane de drept proprietarului, însă persona desemnată(prin contract de superficie) poate obține avize, autorizație de construire și orice alt act pe periaoda desemnată. Deasemenea are obligația să plătească toate taxele și impozitele aferente investiției.
Exemplu: Proprietarul(persoană fizica) face un contract de superficie cu o firmă de construcții(firma personală), iar în acel moment firma are toate drepturile pe perioada proiectări și execuției(cheltuieli deductibile, deduceri TVA, vânzari, ec.).
ÎNTREBĂRI DIN PROIECTARE
CUM GĂSESC UN ARHITECT SERIOS?
Majoritatea clienților găsec arhitectul din recomandările prietenilor, apropiaților și a rudelor. Faptul că pot discuta cu o persoană care a lucrat direct cu acesta le dă încredere, iar acest fel de a găsi arhitectul "serios" este cea mai bună cale.
Dacă nu aveți prieteni, rude sau amici care cunosc un arhitect atunci lucrurile devin mai complicate deoarece încercați să găsiți pe internet o firmă sau un arhitect cu care să lucrați. Pentru a găsi pe internet un arhitect care să fie cât mai aproape de ideile dumneavoastră vă pot da câteva sfaturi:
- Căutați siteuri unde pe langă pozele randate aveți și poze de execuție sau poze cu casele finalizate. Aacest fapt înseamnă că arhitectul a menținut o bună legătură cu clientul, iar clientul la rândul său a respectat proiectul. Tot asfel puteți verifica că acele proiecte randate și fabuloase se pot executa. Mulți arhitecți au o plajă restrânsă de clienți deoarece proiectele arată foarte bine randate virtual însă costurile de execuție se ridică exponențial, iar majoritatea clienților modifică execuția pe parcurs pentru a ajunge la costuri mai mici.
- Evitați siteurile cu proiecte de case americane deoarece nu se potrivesc cu arhitectura noastră, iar structura de rezistență este numai din lemn la proiectele americane. Pentru a transforma o casă cu structură din lemn în structură pe zidărie este un efort inutil deoarece se pierd proporițiile, iar suprafața construită crește considerabil. La casele americane compartimetările interioare, funcțiunile si acoperișul urmăresc alte principii. La noi în țară majoritatea caselor sunt din zidărie, iar acest tip de structură este cel mai recomandat.
- Găsiți siteurile care vă ofera toate specialităție și tot suportul, respectiv întocmire dosare avizare, consultare, arhitectură, rezistentță și instalatii.
- Găsiți numai siteurile de proiectare nu și firmele de construcții care fac și proiectare. Firmele de construcții care fac și proiectare pot fi câteodată împarțiale deoarece în mare parte doresc să facă și execuția, așa că dacă nu sunteți de acord cu oferta lor faza de proiectare va continua cu hopuri și neajunsuri.
- Faceți proiectul de casă cu un arhitect care locuiește la casă. Un arhitect care și-a construit și propria casă sau care a construit pentru familia lui este mult mai informat și apropiat de realitățile șantierului.
- Găsiți siteurile cu genul de case de care sunteți mai apropiat: case simple, case moderne, case cu etaj, case cu structura de zidarie(peretii sunt mai groși în planuri), etc.
CE CASĂ MI SE POTRIVEȘTE?
Locuința reprezintă o oglindire a dorințelor, nevoilor și necesităților noastre. Înainte de croirea unei idei de casă trebuie avută o discuție în familie pentru găsirea unor suprafețe minime de locuit petru fiecare membru. O casă cu o arie construită desfășurată de cca. 160mp dezvoltată pe parter și etaj împacă nevoile și exigențele unei famili de 4 membri, respectiv parinți și 2 copii.
Criterii de baza:
- Dacă în locuința dorită vor sta și bunicii atunci un dormitor trebuie sa fie la parter și indicat ar fi o baie separtă cu un hol independent.Acest tip locuintță are un acces secundar bine gândit să deservească această cameră.
- O locuință eficientă financiar este dezvoltată pe înălțime(P+1E sau P+M), astfel jumătate din construcție nu va avea fundație, respectiv etajul. Majoritatea caselor după 1990 sunt cu două niveluri.
- Casa trebuie să fie obligatoriu cu orientare S, S-E sau S-V.
- Subsolul ridică costul unei case cu 25%. Acel subsol trebuie să țină toată casa, deci se va arma serios. Să uităm imaginea de pivniță de la țară cu pereți din piatră sau cărămidă. Nu se mai poate construi așa!!!
- Teresele mari și balcoanele foarte mari ridică costurile unei locuinte. Frumosul din jocurile volumetrice moderne costă!!!
- În prețul de execuție se calculează și terasele, scările, balcoanele și placa peste etaj. Astfel vom fi surprinși că vrem o casă cu suprafața interioară utilă de 120mp, iar în fapt construim o casă de 190mp structură de beton!!!
ESTE CASA REZISTENTĂ LA CUTREMUR?
Aceasta este o întrebare firească atunci când dorim să ne construim o casă. Ca să avem un răspuns obiectiv trebuie să știți și anumite aspecte de avizare.
Pentru obținerea autorizației de construire primaria cere la partea de rezistență doar fundațiile casei. Astfel aveți o autorizație de construire care vă dă dreptul legal sa construiti o casă însă nu aveți cantitățile și tipul de fier-beton folosit pentru aceasta. Pentru a avea o casă rezistentă la cutremur trebuie să faceți proiectul complet de rezistență, respectiv armarea stâlpilor, a grizilor, a centurilor și a plăcilor de beton armat. În acest proiect complet aveți tipurile de fier pe diametre și cantitățile necesare. Un aspect foarte important este acela că dacă tot ați plătit proiectul de rezistență este indicat să îl respectați în totatalitate. Discuțiile și negocierile cu inginerul structurist să vă bage mai puțin fier nu au nici o valoare. Proiectele de rezistență se execută conform normativelor noastre și sunt verificate și ștampilate de ingineri constructori înscriși la M.L.P.A.T.
Așa zisa supraarmare nu este făcută din necunoașterea inginerului, ea este dată de normativele românești care au un mare grad de acoperire în privința armări. Da, ar fi fost minunat dacă acest normativ de proiectare a structurilor ar fi dezbătut separat casele mici, maxim P+1E și blocurile, adică cu procente de armare diferite în funcție de tipul de construcție.
CE ESTE UN PROIECT DE EXECUȚIE DE ARHITECTURĂ?
Proiectul de execuție de arhitectură este un proiect tehnic complet pentru a construi o casă. Pe lângă toate planurile, fațadele și secțiunile casei executate cu toate cotele de execuție, veți avea și cantitățile de materiale pe specialitatea arhitectură. Cantitățile de lucrări pe arhitectură cuprind: zidăria, mortarul, gresia, faianța, învelitoarea, tabloul de tâmplărie, etc. Practic constructorul va avea tot ce îi trebuie pentru a face casa.
CE ESTE UN PROIECT DE EXECUȚIE DE REZISTENTȚĂ?
Proiectul de execuție de rezistență nu se cere la autorizația de construire pentru case. Pentru a avea acest proiect inginerul structurist trebuie să calculeze și să deseneze toată casa pentru a vă scoate extrasele de armătură. Cantitățile de materiale pe rezistență cuprind: fierul pe diametre, betonul pe marci, cofrajele, termoizolație placă, agregatele, etc. Practic constructorul va avea tot ce îi trebuie pentru a face casa din punct de vedere al structurii de rezistență.
Atenție! Un proiect tehnic de rezistență are finalitatea administrativă o dată cu întocmirea cărții tehnice a construcției de către dirigintele de șantier. Dacă nu aveți diriginte de șantier care să urmărească execuția casei conform proiectului, atunci faceți in zadar proiectul de rezistență.
CE ESTE UN PROIECT DE EXECUȚIE DE INSTALAȚII?
Proiectul de execuție pe specialități la instalții nu este cerut la autorizația de construire. Proiectul de execuție cuprinde planurile cu toate trasele de instalții, obiectele sanitare, întrerupătorele, prizele, tabloul electric, etc. Acest proiect este de multe ori omis deoarece în 95% din cazuri, dupa ce s-a construit casa "la roșu", beneficiarul schimbă traseele și pozițiile întrerupătoarelor, aplicelor, obiectelor sanitare, etc.. Dacă se intervine masiv cu aceste modificări lista de cantităti a inginerului instalator cât și planurile nu mai au nici o valoare.
Indicat este ca fiecare executant să vină cu proiectul schițat pe planurile de arhitectură pentru fiecare specialitate. Tot executantul este responsabil și cu calculul materialelor pentru soluția finală adoptată.
Atenție! La faza de întocmire a planurilor de arhitectură este foarte important ca arhitectul să facă o propunere de mobilare. Această propunere agreată de beneficiar ajută și la funcționarea bună a încăperilor prin poziționarea eficientă a ușilor și ferestrelor cât și instalatorul să știe unde să pună prizele(noptiere, birou, bibliotecă tv, front bucătărie, etc.).
CÂT COSTĂ UN PROIECT DE CASĂ?
Aceasta întrebare delicată necesită o suită de alte lămuriri pentru a nu pica în așa zisă capcană a "arhitectului lacom" care face prea puține pentru câți bani primește. în primul rând pentru a obține autorizația de construire primaria cere un număr de acte strict necesare pentru a emite autorizația. Pentru a obține aceste acte va trebui bineînțeles să plătiți. Pentru a exclude complet din ecuație partea de proiectare am să vă prezint actele necesare cât și costurile minime aferente. Estimarea prețurilor sunt pentru anul 2015 și se consideră un preț mediu al pieței.
Vom considera o casă de cca. 180mp desfășurați într-un oraș mediu din România.
Acte si costuri:
1. Cadastru - 300 euro
2. Taxa C.U.+ taxa extras de carte funciara -15 euro
3. Avizele cerute în certificatul de urbanism( electrica, mediu, gaze, apă, salubritate, etc.) - 200 euro
4. Declarați notariale și legalizări - 35 euro
5. Studiu geotehnic - 250 euro
6. Taxă autorizație de construire - 205 euro
7. Taxa timbru de arhitectura - 120 euro
Astfel ajungem la un cost de cca. 1125 euro. Dacă adunăm de politețe bani de benzină și timpul pierdut pentru obținerea acestora ajungem cu ușurință la 1200 euro. Proiectantul știind aceste calcule minime nu va putea da din principiu să vă propună un preț mai mic decat suma taxelor plătite pe munca altora. Cu alte cuvinte un proiect este muncit și munca de proiectare este o meserie în sine, iar costurile cerute de stat și distribuitorii de utilități doar pentru a a da avizul de construire sunt aproape echivalente cu munca proiectantului. Un lucru destul de neechitabil și neplăcut.
Proiectantul va oferi un minim de 7 euro/mp pentru DTAC și un minim de 14 euro pentru un DTAC+PT. Deci un proiect de 180mp(arh.+rez.+inst) va ajunge la un cost estimativ de 2500 euro. Ridicând ceața din această enigmă, practic făra 36000 euro nu prea puteți sa obțineti o autorixație de construire și să aveți un proiect de execuție. Dacă avem situația unei construcții în mediul rural, iar beneficarul nu dorește proiect de execuție tot vorbim de cca. 2500 euro.
CÂT COSTĂ UN PROIECT DE CASĂ LA ȚARĂ?
Pornind de la aceleași principii mai sus menționate, un proiect de casă la țară nu poate fi mai mic de 2000 euro din care jumătate este proiectul de autorizație de construire.
POT CONSTRUI O CASĂ PE HOTAR?
Da, teoretic, legal și practic se poate construi o casă pe limita de proprietate, însă sunt câteva aspecte care trebuie menționate. În orașele mari, în anumite cartiere, unde deschiderea terenului este mica(8-12m), acest tip de construcție este singura varianta posibiă, însă sunteți obligați să lăsați pe o laterală minim 2,00m conform codului civil, iar în unele cazuri prin certificatul de urbanism se cer chiar 3,00m. Implementarea urbanistică se face la nivel local astfel că în unele situați se poate cere și acordul vecinului pentru construcția la calcan. Aspectele generale pentru a construi pe calcan sunt urmatoarele:
- În mod obligatoriu se va cere si expertiză tehnica.
- Se poate cere acordul vecinului pentru construcția pe calcan.
- Dacă există o alta construcție pe calcan sunțeti obligat să mergeti la aceeasi adâncime de fundare( cu alte cuvinte dacă vecinul are subsol atunci si dumneavostră va trebui sa aveti subsol sau să faceți fundațiile foarte adânci).
- Dacă există o construcție alaturată atunci primaria va da soluția ca noua construcție sa aibă același aliniament cu construcția vecinului(fațada principală în continuarea vecinului).
- Apele(pantele) acoperișului se vor da strict în incintă.
- Nu aveți voie să puneți ferestre pe latura cu vecinul.
- În certificatul de urbanism se poate cere ca noua construcție să aibă aceeași înălțime cu cea alăturată.
- Primaria poate cere ți un studiu de însorire.
- În cazurile mai dificile se va cere P.U.D.(Proiect Urbanistic de Detaliu)
SE POATE MODIFICA PROIECTUL DE CASĂ PE PERIOADA EXECUȚIEI?
Se poate modifica proiectul de casa insa modificarile sa nu depaseasca retragerile si coeficienti urbanistici ceruti in certificatul de urbanism. Se dau completarile - modificarile sub forma de proiect, iar primaria emite o noua autorizatie de construire. Aceste modificari se pot face doar in perioada de valabilitate a autorizatiei, adica in perioada de executie. In general nu este bine sa modificati proiectul, mai bine stati mai mult cu discutiile privind varianta finala a proiectului. Mici modificari interioare si exterioare se pot face chiar fara sa aveti nevoie de o alta autorizatie(ex. mutat un geam cu cativa centimetri, marit un geam cu 10-20cm, renuntarea la un perete neportant, etc.)
SE POATE CONSTRUI PE UN TEREN EXTRAVILAN?
Se poate construi pe teren extravilan insa noua lege a urbanismului este mult mai drastica, iar P.U.Z-urile prin care suprafata se trecea din extravilan in intravilan se acorda mult mai greu. Bine ar fi ca vanzatorul sa faca deja Proiectul Urbanistic Zonal si prin obtinerea lui sa introduca terenul in intravilan. Terenurile extravilane, daca raman asa, nu sunt construibile.
SE POATE CONSTRUI PE UN TEREN ARABIL?
Idem raspunsul de mai sus. Se pot face construcții agricole în anumite condiții(hale depozitare, hale utilaje, etc)
SE POATE CONSTRUI ÎN PĂDURE?
Nu se poate construi in padure. Exista anumite liziere de padure(terenuri agricole sau pasuni), iar proprietari forteaza putin actele astfel incat constructia se face in padure.
SE POATE CONSTRUI PE UN TEREN ÎNCHIRIAT?
Da, se poate construi pe teren inchiriat. Pe contractul de inchiriere se precizeaza toate aspectele ce intervin dupa terminarea perioadei contractuale. De obicei aceste constructii sunt constructi mici, din lemn sau metal(Ex. terase, baruri, camping-uri, casute de vacanta, constructii provizori pentru comert, etc.).
INTREBARI EXECUTIE
CARE SUNT ETAPELE CONSTRUIRI UNEI CASE "LA ROȘU"?
Etapele de executie ale unei constructii "la rosu" sunt date de catre constructor. Acestea sunt:
- Declararea inceperii executiei la Inspectoratul de Stat in Constructii - inceperea valabilitatii autorizatiei de construire.
- Organizarea de santier
- Trasarea constructiei
- Executarea sapaturilor pentru fundatii
- Verificarea terenului de fundare
- Turnarea betonului de egalizare in santurile sapate
- Turnarea betonului in fundatie
- Montarea fierului in fundatie
- Continuarea turnarii betonului in elevatia findatiei
- Executarea evacuarilor instalatiilor sanitare in timpul executiei fundatiei
- Punerea pietrisului si a termoizolatiei in interiorul camerelor
- Montarea fierului pentru placa peste pamant
- Turnarea placi peste pamant
- Executarea zidarie de la parter
- Montarea fierului in stalpi
- Finalizarea zidariei si turnarea buiandrugilor la goluri
- Executarea cofrajelor la stalpi
- Turnarea betonului in stalpi
- Cofrarea grinzilor peste parter
- Montarea fierului in grinzile de la parter, inclusiv fierul stalpilor de la etaj
- Cofrarea placi peste parter
- Montarea celor doua randuri de fier in placa peste parter
- Cofrarea si montarea fierului in scara de la parter
- Verificarea cofrajului, consolidarea popilor, verificare fierului si retusurile premergatoare turnari
- Turnarea placi peste parter
- Udarea si protectia betonului pana face priza
- Aducerea zidariei pe placa
- Executarea zidariei de la mansarda
- Montarea fierului in stalpi de la mansarda
- Finalizarea zidariei si turnarea buiandrugilor la goluri
- Executarea cofrajelor la stalpi de la mansarda
- Turnarea betonului in stalpi
- Cofrarea centurilor de la mansarda
- Montarea fierului in centurile de la mansarda
- Montarea mustatilor in grinzile de la mansarda, mustati pentru prinderea acoperisului
- Turnarea betonului in centurile de la mansarda
- Montarea grinzilor de lemn peste anumite camere de la mansarda
- Montarea structurii acoperisului
- Consolidarea acoprisului si executia sarpantei, inclusiv astereala
- Finalizarea constructiei cu micile retusuri
CUM ALEGEM CONSTRUCTORUL?
Pentru a raspunde la aceasta intrebare trebuie sa va spun ca sunt doua posibilitati de a construi. O varianta este cu o firma de constructi, iar atunci firma este responsabila cu toate aspectele privind calitatea in constructii, iar a doua varianta este construirea in regie proprie. Daca optati pentru a executa in regie proprie trebuie sa va alegeti constructorul cu mai multa atentie. In ambele varianta va trebui sa aveti proiectul tehnic de executie, deoarece daca aveti doar proiectul de autorizare constructorul poate baga ce fier vrea el si cat fier vrea el in casa dumneavostra. Proiectul tehnic de executie are toate plansele( stalpi, grinzi, placi, scari, etc.) si extrasele de fier aferent, astfel incat cantitatile de fier sunt clare cat si modalitatea de executie. Pentru simplificare am sa va enumar criteriile principale obligatori pe care trebuie sa le indeplinesca un constructor bun.
- constructorul trebuie sa ceara proiectul de executie complet pentru oferta clara
- constructorul nu poate comenta sau critica proiectul de rezistenta intocmit si stampilat de ingineri proiectanti
- un bun constructor va sti sa citeasca toate plansele de rezistenta si va discuta numai pe acestea
- un bun constructor lamureste toate aspectele de executie impreuna cu beneficiarul si proiectantul
- un bun constructor va face oferta pe etape de executie, iar finantare va fi pe aceste etape
- Echipa de executie va avea un inginer constructor sef de santier
- Constructorul va colabora si va lamuri toate eventualele modificari cu beneficiarul cat si cu dirigintele de santier
DESPRE CONTRACTUL DE CONSTRUIRE A CASEI
Dupa testarea pietei si primirea mai multor oferte beneficiarul va face selectarea constructorului. Chestiunile cele mai importante in alegerea constructorului sunt urmatoarele:
1. Pentru a avea un control cat mai mai mare a pretului investitiei trebuie sa face-ti proiectul de executie deoarece acesta cuprinde si cantitatile de materiale calculate de proiectant. In acest fel puteti face si dv. o evaluare de pret.
2. Cand dati proiectul de executie pentru ofertare nu ii spuneti constructorului cum sa fie oferta. Acesta este un pas important in trierea constructorilor.
3. Contractul va trebui sa contina o anexa cu derularea etapelor si costurile pe fiecare etapa.
4. Inainte de semnarea contractului se vor stabili clar si celelalte lucrari premergatoare sau lucrarile anexe. Se vor discuta clar: organizarea de santier, amenajarea provizorie a drumului de acces, paza santierului, aleile betonate, trotuarele, imprejmuirea, putul forat,
evacuarea molozului, conditiile meteo, etc.
CUM CUMPERI UN IMOBIL ÎN FAZĂ DE EXECUȚIE ȘI CUM NEGOCIEZI
In faza de executie orice constructie va trebui sa aiba in mod obligatoriu autorizatie de construire. Un investitor responsabil va avea pe langa proiectul de autorizatie si proiectul de executie cu toate fazele de executie avizate de dirigintele de santier. La o prima discutie cu vanzatorul puteti intreba daca se poate consulta acest proiect de executie si daca exista procesele verbale stampilate de dirigintele de santier avizat MLPAT. Daca investitorul este relaxat si va poate oferi toate aceste documente doar la faza de studiere atunci puteti trece la faza de achizitionare. Conditiile de achizitionare in faza de executie sunt destul de nereglemetate, ipotetice si nesigure din punct de vedere legislativ. Pentru a va face o idee va voi face o scurta prezentare a situatiei juridice si legislative:
In faza de constructie in cartea funciara nu exista DECAT terenul, practic dezvoltatorul va vinde un viitor produs. Dupa ce se termina constructia, se face receptia constructiei, iar apoi se intabuleaza constructia si se trece in cartea funciara ca imobil compus din TEREN+CONSTRUCTIE. In aceasta faza puteti face un precontract care nu ar trebui sa aiba o valoare mai mare de 20% din imobil. Daca dumneavoastra achitati o suma de 50-80% din apartament atunci investitorul va construi din banii dumneavostra, iar dv. nu veti avea nici un control asupra riscului investitional. Aceasta situatie se va intampla si daca faceti un contract de promisiune de cumparare cu achitarea in rate la dezvoltator. Precontractul de promisiune de cumparare nu tine loc de act de proprietate si nici nu poate fi transformat in act de proprietate doar in urma unui proces si a obtineri unei hotarari judecatoresti.
In concluzie, pentru a cumpara un apartament in faza de executie se poate semna un contract de promisiune cu riscul asumat de dv. de a da 10-20%, iar dupa terminarea lucrarilor si intabularea constructiei se va semna contractul de vanzare-cumparare.
SE POATE CONSTRUI FĂRA PAUZE?
Fazele de executie sunt conditionate din punctul acesta de vedere de timpul in care betonul proaspat turnat face priza, iar muncitori se pot apuca din nou de treaba. In comparatie cu timpul acordat celorlalte faze ,acest timp este nesemnificativ. Daca constructorul stie in acele zile in care betonul face priza sa ii mute pe muncitori la alte lucrari(cofraje, fasonare, scari, terase, imprejmuiri, etc.) atunci putem considera ca se poate lucra fara pauze.
Atentie!!! Greseala cea mai frecventa este decofrarea si scoaterea popilor la placa de beton. Muncitori pot face zidaria fara probleme la etaj dupa cateva zile de la turnare, insa placa nu se decofreaza si nu se scot popi decat dupa ce betonul face priza finala(3-4 saptamani).
Atentie!!!! O alta greseala frecventa este pozitionarea gresita a gramezilor de caramizi de la etaj atunci cand se incepe zidaria etajului. Atunci cand zidari isi pun stiva de caramizi pentru a incepe zidarie de la etaj, pentru a le fi mai usor, pun gramezile in mijlocul viitoarelor camere. Placa nu a facut priza totala, iar structura este incarcata in punctele cele mai vulnerabile. Gramezile de caramizi se pun pe zona zidurilor si a grinzilor de de jos, iar treptat se elibereaza zona pentru urmatorele ziduri. In alt caz mai fericit se vor pune perimtral camerelor pe lungimi cat mai mari si randuri cat mai putine.
ÎN CÂT TIMP SE POATE CONSTRUI O CASĂ?
- Faza de proiectare si avizare, adica obtinerea autorizatiei de construire si declararea inceperi lucrarilor la Inspectoratul de Stat in Constructii - min. 3 luni
- Constructia 'LA ROSU" - min. 2 luni
- Finalizarea constructiei - min. 2 luni
SE POATE CONSTRUI O CASĂ IARNA?
Da, se poate construi o casa iarna insa datorita temperaturilor scazute si a ninsorilor timpul de executie se va mari considerabil. Cel mai important este ca turnarile de beton sa aiba loc la o temperatura mai mare de 5 grade, adica sa se urmareasca foarte atent vremea. Exista si aditivi pentru turnari la temperaturi mai joase insa deasemenea se vor ridica costurile. Cel mai indicat este ca toamna sa se inceapa constructia, iar dupa ce s-a terminat constructia "la rosu" se vor inchide cat mai repede golurile cu geamuri, iar atunci constructorul are o temperatura cat de cat controlata(tunuri de caldura, calorifere electrice, semineu, soba metalica provizorie.....) si se poate lucra pe interior.
CE ÎNSEAMNĂ O CASĂ "LA ROȘU" ?
Termenul de casa "la rosu" este folosit in executie si inseamna practic structura casei si acoperisul. Fazele casei "la rosu" sunt urmatoarele":
- Fundatia - 100%
- Stalpii, grinzile si suprastructura din beton armat - 100%
- Zidaria pe nivele - 100%
- Acoperisul fara invelitoare - 100%
Atentie! Deoarece acoperisul pentru faza "la rosu" inseamna doar astereala, proprietarul trebuie sa intre in urmaotoarea faza "la gri" pentru a proteja astereala, respectiv montarea invelitorii. Daca nu se poate se va monta provizoriu o invelitoare din carton bitumat pana la montarea finala a tablei sau tiglei ceramice.
CE ÎNSEAMNĂ O CASĂ "LA GRI" ?
Faza "la gri" inseamna trecerea la finisajele exterioare, interioare si instalatii, insa neterminate. Cea mai uzuala si folosita faza "la gri" este aceea in care mai ramane de pus gresia, faianta, parchetul si obiectele sanitare. Aceasta faza este preferata de constructor deoarece ii permite beneficiarului sa-si aleaga culorile si tipul de obiecte sanitare.
CE ÎNSEAMNĂ O CASĂ "LA CHEIE" ?
O casa "la cheie" este o casa terminata 100%. De obicei la aceasta faza se subantelege ca si terenul este amenajat, exista si imprejmuire si pot exista si cateva constructii anexe(foisor, magazie, etc.) sau mobiler de gradina.
SE POATE CONSTRUI O CASĂ CU 30000 euro?
Pretul de executie minim al unei constructii "la gata" este de cca 400e/mp, iar acesta este un pret pentru executie in regie proprie. In concluzie se poate construi o casa P+M de 150mp "la rosu".
CE ESTE COTA A ±0,00?
Cota ±0,00 este cota parterului, respectiv intrarea in casa. Orice casa avand un soclu si cateva trepte cota ±0,00 nu va fi cota terenului. Daca avem 3 trepte de 17cm inaltime atunci cota ±0,00 se va afla la 17x3=51 cm deasupra terenului amenajat(CTA).
Cotele pe verticala(inaltimea etajelor cat si adancimea fundatiei) are ca si referinta aceasta cota ±0,00. Fundatia casei avand cca. 1.00m adancime in cotele detaliilor de fundatie va aparea la -1,51m. Aceasta cota este adancimea fundatiei+inaltimea soclului. Multe persoane cat si cativa "constructori priceputi" fac aceasta confuzie si spun revoltati ca fundatia este -1,51m si ca este prea adanca. Cota ±0,00 se va alege in comun acord de catre proprietar, proiectant si constructor si se va materializa(vopsea, marker,etc) pe un reper fix din proprietate(stalp gard, zid alta constructie, structuri solide si fixe, etc.). In cazul ridicari casei nu se va umbla la adancimea de sapatura a terenului existent. NU SE FAC SAPATURI DE FUNDATII IN
UMLUTURI DE PAMANT. Daca terenul nostru e mai jos decat strada, sa spunem cu 20cm, atunci se va turna beton de egalizare pe fundul sapaturilor de 20cm, iar astfel fundatia va fi de 1,20m adancime fata de(CTA) si nu 1,00 cum a fost propus de proiectant. Nu se poate ridica casa din pamnatul de fundare considerand ca apoi se fac umpluturi. Daca am ridica casa cu 50cm considerand ca vom avea umpluturi si amenajari ale curti atunci sapturile fundatiei vor fi de 50cm in terenul existent, adancime in care nu se va ajunge la un strat bun de fundare.
CONCLUZIE: Majoritatea terenurilor in urma executiei se vor amenja cu trotuare, alei si spatiu verde(pamant bun), astfel incat majoritatea beneficiarilor vor dori sa se inalte fata de terenul actual(neamenajat) cu cca 15-25cm. Acest aspect va mari cu putin costurile fundatiei respectiv cu betonul de egalizare. Aceste costuri suplimentare si cantitati de beton(5 - 15mc) nu reprezinta o greseala de proiectare sau executie.
CUM SE VERIFICĂ EXECUȚIA LA TENCUIALĂ?
Pe langa modul de prepararea al mortarului, omogenitatea, cantitatea de apa si diferenta intre mortarul de tavan si cel de zidarie prin care iti poti da seama de priceperea mesterului exista cateva metode pentru verificarea tencuielilor.
- Se ia un dreptar de 2M si se pune pe verticala, pe mijlocul peretelui, apoi se roteste 360°. Se face procedura in mai multe zone ale peretilor. Diferenta trebuie sa fie sub 1mm.
- Se da cu tinci si apoi cu glet. Tinciul este oligatoriu pentru ca se trece de la o granulatie mare la una mica. Pe tinci face priza mult mai bine gletul.
- Se da cu glet CT126 si apoi ultima mana cu gletul mai fin CT127.
- La tavane se averifica cu aceeasi procedura de rotatie in mijlocul placi. Tendinta este sa se inarce tavanul in mijlocul placi. Mortarul de tavan va fi mai vascos si va a avea o cantitate putin mai mare de ciment.
autor. Oprea Adrian 2015 - 2023